Amb la publicació de la nova Llei de l’Habitatge 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge (o Llei de l’Habitatge) han entrat en vigor un conjunt de mesures que afecten les relacions jurídiques que es vagin a crear tant en l’àmbit del lloguer com en el de l’adquisició d’immobles.
Sense perjudici de les normes que desenvolupin els diferents municipis i comunitats autònomes, el marc legal d’aquesta nova legislació es pot dividir en les mesures governamentals o administratives, i la regulació del marc jurídic que regirà les actuacions entre particulars.
En aquest segon àmbit, que és el que més ens afecta, veiem els aspectes més rellevants.
1. Definició de grans tenidors
Amb l’entrada en vigor del text que analitzem veiem en l’article 3r apartat 2n lletra K, que es defineix a aquests com: «(…) la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters.»
Però després afegeix: «(…) Aquesta definició podrà ser particularitzada en la declaració d’entorns de mercat residencial tensionado fins a aquells titulars de cinc o més immobles urbans d’ús residencial situats en aquest àmbit, quan així sigui motivat per la comunitat autònoma en la corresponent memòria justificativa».
2. Zones de mercat tensionat
Arribats a aquest punt, hem de veure llavors que es considera una «ZONA DE MERCAT TENSIONAT» i veiem que és un terme definit en l’article 18 de la mateixa Llei i que faculta a les Administracions competents per a: «(…) declarar, d’acord amb els criteris i procediments establerts en la seva normativa reguladora i en l’àmbit de les seves respectives competències, zones de mercat residencial tensionat a l’efecte d’orientar les actuacions públiques en matèria d’habitatge en aquells àmbits territorials en els quals existeixi un especial risc d’oferta insuficient d’habitatge per a la població».
3. Despeses i honoraris intermediaris
Així mateix, es modifica el contingut de l’article 20 apartat 1r de la LAU i es determina la prohibició de carregar a l’arrendatari les despeses de gestió i formalització del contracte.
Queda per veure si la Jurisprudència deixa fora de perill els pactes contraris, o aquesta prohibició no pot ser contravinguda mitjançant l’acord entre les dues parts.
4. Regulació del preu al lloguer de nous contractes
Veiem ara en la part 3r de la Disposició Final Primera que la referida zona de mercat residencial tensionado també afectarà els preus del lloguer, doncs, la referida disposició determina que: «(…) la renda pactada a l’inici del nou contracte no podrà excedir de l’última renda de contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual de la renda del contracte anterior,».
Veiem a més que aquesta limitació també incideix en què no es podran afegir despeses, perquè la Llei determina que els nous contractes es realitzaran: «(…) sense que es puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l’arrendatari de quotes o despeses que no estiguessin recollides en el contracte anterior.».
5. Límits al lloguer
Finalment, la Disposició Final Sisena esmenta un altre detall molt important, i és que al límit que tenim en aquest 2023 quant a la pujada de lloguers, li podrem incrementar un 1% durant el 2024, passant a ser un índex d’actualització del 3% en lloc del 2% que veníem aplicant.
Pel que fa a 2025 i els propers anys (o fins que publiquin una nova Llei), s’estableix la creació d’un nou índex substitutiu de l’actual IPC per a l’actualització de preus.
6. Transparència de les operacions de lloguer i compra
Finalment, veiem com s’ha instaurat una nova mesura tendent a facilitar la transparència de les operacions. Així, l’article 31 determina un conjunt d’informació que l’inquilí o comprador pot exigir al propietari o venedor (respectivament) i consistent en les dades de l’intermediari, les condicions econòmiques completes, les característiques essencials de l’habitatge (ITE, cèdula, etc.) i qualsevol informació que pugui ser rellevant per al desenvolupament de l’operació.
De nou, queda per veure com pot afectar un defecte en el compliment d’aquests aspectes i si podria influenciar en el desenvolupament de futures reclamacions derivades de la frustració del negoci a conseqüència d’aquesta falta d’informació.
Sense perjudici del que hem assenyalat, la nova legislació també inclou mesures en l’àmbit judicial (desnonaments i moratòries d’aquests) i fiscal; que analitzarem en un altre article d’aquesta sèrie.
Pel que fa als lloguers de temporada, aquests es mantenen al marge de la nova Llei a causa del que s’estableix en l’article 3r de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) i que exclou de l’aplicació legislativa els següents contractes: «Especialment, tindran aquesta consideració els arrendaments de finques urbanes celebrats per temporada, sigui aquesta d’estiu o qualsevol altra, i els celebrats per a exercir-se en la finca una activitat industrial, comercial, artesanal, professional, recreativa, assistencial, cultural o docent, qualsevol que siguin les persones que els celebrin».
Per consegüent, la legislació manté al marge els arrendaments d’habitatges recollits en l’article 2n de la LAU dels lloguers per temporades, previstes en l’article següent d’aquest cos legal.
Recordem en aquest sentit que, perquè sigui lícit un arrendament de temporada és necessari que l’ocupació de l’inquilí sigui ocasional i que la signatura del contracte no s’efectuï per la necessitat del mateix d’establir en l’immoble la seva llar habitual.
Article redactat en col·laboració amb Castellà, signatura dedicada a l’assessorament fiscal, comptable, laboral i legal des de 1963.
Per a més informació, pot visitar la nostra pàgina web i contactar-nos per telèfon o via e-mail.
Web: https://www.castella-bcn.com/
Castellà Fontes Assessors, SLP
