Con la publicación de la nueva Ley de la Vivienda 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (o Ley de la Vivienda) han entrado en vigor un conjunto de medidas que afectan las relaciones jurídicas que se vayan a crear tanto en el ámbito del alquiler de pisos como en el de la adquisición de inmuebles.
Sin perjuicio de las normas que desarrollen los diferentes municipios y comunidades autónomas, el marco legal de esta nueva legislación se puede dividir en las medidas gubernamentales o administrativas, y la regulación del marco jurídico que regirá las actuaciones entre particulares.
En este segundo ámbito, que es el que más nos afecta, vemos los aspectos más relevantes.
1. Definición de grandes tenedores
Con la entrada en vigor del texto que analizamos vemos en el artículo 3º apartado 2º letra K, que se define a estos como: «(…) la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.».
Pero luego añade: «(…) Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa».
2. Zonas de mercado tensionadas
Llegados a este punto, debemos ver entonces que se considera una «ZONA DE MERCADO TENSIONADA» y vemos que es un término definido en el artículo 18 de la misma Ley y que faculta a las Administraciones competentes para: «(…) declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población».
3. Gastos y honorarios intermediarios
Asimismo, se modifica el contenido del artículo 20 apartado 1º de la LAU y se determina la prohibición de cargar al arrendatario los gastos de gestión y formalización del contrato.
Queda por ver si la Jurisprudencia deja a salvo los pactos contrarios, o esta prohibición no puede ser contravenida mediante acuerdo de las partes.
4. Regulación del precio al alquiler de nuevos contratos
Vemos ahora en la parte 3º de la Disposición Final Primera que la referida zona de mercado residencial tensionado también afectará los precios del alquiler, pues, la referida disposición determina que: «(…) la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior».
Vemos además que esta limitación también incide en que no se podrán añadir gastos, pues la Ley determina que los nuevos contratos se realizarán: «(…) sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.».
5. Límites al alquiler
Finalmente, la Disposición Final Sexta menciona otro detalle muy importante, y es que al límite que tenemos en este 2023 en cuanto a la subida de alquileres, le podremos incrementar un 1% durante el 2024, pasando a ser un índice de actualización del 3% en lugar del 2% que veníamos aplicando.
En lo que respecta a 2025 y sucesivos años (o hasta que publiquen una nueva Ley), se establece la creación de un nuevo índice sustitutivo del actual IPC para la actualización de precios.
6. Transparencia de las operaciones de alquiler y compra
Por último, vemos como se ha instaurado una nueva medida tendente a facilitar la transparencia de las operaciones. Así, el artículo 31 determina un conjunto de información que el inquilino o comprador puede exigir al propietario o vendedor (respectivamente) y consistente en los datos del intermediario, las condiciones económicas completas, las características esenciales de la vivienda (ITE, cédula, etc.) y cualquier información que pueda ser relevante para el desarrollo de la operación.
De nuevo, queda por ver cómo puede afectar un defecto en el cumplimiento de estos aspectos y si podría influenciar en el desarrollo de futuras reclamaciones derivadas de la frustración del negocio como consecuencia de esta falta de información.
Sin perjuicio de lo que hemos señalado, la nueva legislación también incluye medidas en el ámbito judicial (desahucios y moratorias de estos) y fiscal; que analizaremos en otro artículo de esta serie.
En lo que respecta a los alquileres de temporada, estos se mantienen al margen de la nueva Ley debido a lo establecido en el artículo 3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y que excluye de la aplicación legislativa los siguientes contratos: «En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren».
Por consiguiente, la legislación mantiene al margen los arrendamientos de viviendas recogidas en el artículo 2º de la LAU de los alquileres por temporadas, previstas en el artículo siguiente de este cuerpo legal.
Recordamos en ese sentido que, para que sea lícito un arrendamiento de temporada es necesario que la ocupación del inquilino sea ocasional y que la firma del contrato no se efectúe por la necesidad del mismo de establecer en el inmueble su hogar habitual.
Artículo redactado en colaboración con Castellà, firma dedicada al asesoramiento fiscal, contable, laboral y legal desde 1963.
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