{"id":549655,"date":"2024-10-23T13:04:01","date_gmt":"2024-10-23T11:04:01","guid":{"rendered":"https:\/\/locabarcelona.egluu.com\/?p=549655"},"modified":"2024-12-13T12:41:58","modified_gmt":"2024-12-13T11:41:58","slug":"convertir-local-en-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/locabarcelona.egluu.com\/es\/actualidad-inmobiliaria\/convertir-local-en-vivienda\/","title":{"rendered":"Todo lo que necesitas saber para convertir un local en vivienda"},"content":{"rendered":"<p>La demanda de la vivienda en Espa\u00f1a sigue creciendo, mientras que la oferta inmobiliaria es escasa. Como resultado, esta falta de vivienda asequible ha impulsado a muchas personas a buscar alternativas para encontrar un apartamento o tener una inversi\u00f3n extra. Una de las alternativas m\u00e1s populares es el <strong>cambio de uso de un local a una vivienda<\/strong>. Este proceso implica la compra de un local comercial con el objetivo de transformarlo en una vivienda, realizando ciertos tr\u00e1mites y un proyecto de obra, si fuera necesario. Desde finales del 2021, en Espa\u00f1a se han registrado <a href=\"https:\/\/www.idealista.com\/news\/inmobiliario\/vivienda\/2024\/04\/24\/816723-casi-28-000-cambios-de-uso-a-vivienda-desde-2021-donde-es-mas-rentable\">m\u00e1s de 27.000 cambios de uso<\/a>, y la cifra sigue creciendo.<br \/>\nA continuaci\u00f3n, te contamos c\u00f3mo convertir un local en vivienda, qu\u00e9 tr\u00e1mites necesitas y otros aspectos importantes a tener en cuenta.<\/p>\n<h2>\u00bfSe puede convertir un local en vivienda?<\/h2>\n<p>Un local se podr\u00e1 convertir en vivienda siempre y cuando siga unos requisitos espec\u00edficos. Estos requisitos se pueden dividir en dos tipos: Tr\u00e1mites burocr\u00e1ticos como permisos y autorizaciones, y requisitos f\u00edsicos que la vivienda debe de cumplir para considerarse habitable. Adem\u00e1s, se recomienda estar al d\u00eda de todas las legislaciones relacionadas con el hogar, como la <em><a href=\"https:\/\/locabarcelona.egluu.com\/es\/actualidad-inmobiliaria\/actualidad-barcelona\/nueva-ley-de-la-vivienda-2023\/\">Ley de la Vivienda<\/a><\/em>, para estar preparado para cualquier cambio.<\/p>\n<h3>Tr\u00e1mites burocr\u00e1ticos<\/h3>\n<ul>\n<li><strong>Plan General del Municipio<\/strong>: Hay que revisar el plan general de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica para comprobar que el local est\u00e1 construido sobre suelo urbano, es decir, un terreno preparado para la edificaci\u00f3n. Normalmente, al tratarse originalmente de un local comercial, el terreno ya suele estar preparado para construir una vivienda, por lo que no suele ser un problema.<\/li>\n<li>Consentimiento de la comunidad de propietarios: La <strong>Ley de Propiedad Horizontal<\/strong> regula la gesti\u00f3n de edificios donde los propietarios comparten elementos y zonas comunes. Por ello, antes de realizar un cambio de uso se deben consultar los estatutos de la comunidad de propietarios. Si en los estatutos encontramos que se proh\u00edbe expl\u00edcitamente el cambio de uso o que es necesario el permiso de los otros propietarios, se tendr\u00e1 que convocar una junta de propietarios para obtener la mayor\u00eda de votos a favor. Si parte del cambio de uso afecta a zonas comunes, se necesitar\u00e1 un voto un\u00e1nime de los propietarios. Si no hay ninguna menci\u00f3n de las restricciones del cambio de uso en los estatutos, podr\u00e1n avanzar con el proyecto sin solicitar permiso a los vecinos.<\/li>\n<li><strong>C\u00f3digo T\u00e9cnico de la Edificaci\u00f3n<\/strong>: El proyecto de construcci\u00f3n debe cumplir con las normativas de accesibilidad, salubridad, seguridad, estructura y eficiencia energ\u00e9tica. Si no cumple estas normativas, la obra no se podr\u00e1 realizar de forma legal.<\/li>\n<li>Permiso del ayuntamiento: Se tendr\u00e1 que solicitar una <strong>licencia de obras<\/strong> y un proyecto t\u00e9cnico elaborado por un arquitecto para poder realizar las obras.<\/li>\n<li><strong>Certificado de eficiencia energ\u00e9tica<\/strong>: Una vez finalicen las obras, es obligatorio obtener el certificado de eficiencia energ\u00e9tica.<\/li>\n<li><strong>C\u00e9dula de habitabilidad<\/strong>: Este tr\u00e1mite confirma que la propiedad cumple con los requisitos m\u00ednimos de habitabilidad. Sin este tr\u00e1mite no se podr\u00e1 vivir ni alquilar la vivienda de forma legal.<\/li>\n<li><strong>Registro en el catastro<\/strong>: Una vez finalizadas las obras y con todos los tr\u00e1mites conseguidos, se debe de actualizar el catastro y el registro de la propiedad con el cambio de uso.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Requisitos f\u00edsicos<\/h3>\n<p>A continuaci\u00f3n, vamos a echar un vistazo a los requisitos f\u00edsicos. Estos requisitos variar\u00e1n ligeramente dependiendo del municipio. La informaci\u00f3n a continuaci\u00f3n se centra en Barcelona.<\/p>\n<ul>\n<li>La vivienda debe de tener una <strong>superficie m\u00ednima<\/strong> \u00fatil de 36 m\u00b2, exceptuando lofts o viviendas unifamiliares en zonas espec\u00edficas. En esos casos particulares, se tendr\u00e1 que consultar con el arquitecto y el ayuntamiento.<\/li>\n<li>La <strong>altura m\u00ednima<\/strong> entre suelo y techo ser\u00e1 de 2,50 metros en las estancias principales. Sin embargo, en ba\u00f1os, cocinas y pasillos, la altura m\u00ednima podr\u00e1 ser de 2,20 metros.<\/li>\n<li>La cocina necesitar\u00e1 una <strong>salida de humos<\/strong> o una campana extractora con filtros de carbono si no es posible una salida de humos al exterior. El ba\u00f1o tambi\u00e9n necesitar\u00e1 alg\u00fan sistema de ventilaci\u00f3n, ya sea natural o mediante sistemas de extracci\u00f3n mec\u00e1nica.<\/li>\n<li>Tiene que haber un m\u00ednimo de <strong>ventilaci\u00f3n y luz natural<\/strong> del 12% de toda la superficie del local.<\/li>\n<li>La <strong>fachada<\/strong> tiene que tener un m\u00ednimo de 3 metros de alto y una ventana con ventilaci\u00f3n para poder asegurarse una iluminaci\u00f3n y ventilaci\u00f3n adecuada.<\/li>\n<li>Las <strong>dimensiones m\u00ednimas<\/strong> de las estancias variar\u00e1n dependiendo de diferentes factores, pero normalmente el tama\u00f1o m\u00ednimo ser\u00e1 el siguiente: Cocina 5-7\u202fm\u00b2, comedor 10-15 m\u00b2, dormitorio principal 10-12\u202fm\u00b2 y ba\u00f1o 3-4 m\u00b2.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Proceso de cambio de uso de una vivienda<\/h2>\n<p>Ahora que estamos familiarizados con todos los requisitos necesarios, vamos a ver paso a paso el proceso para convertir nuestro local comercial en una vivienda:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Comprobar viabilidad urban\u00edstica<\/strong>: Se tendr\u00e1 que verificar que el local est\u00e1 sobre suelo urbano y comprobar la densidad de viviendas por hect\u00e1rea, ya que el l\u00edmite de viviendas no se puede sobrepasar.<\/li>\n<li><strong>Comprobar viabilidad geom\u00e9trica<\/strong>: Se realizar\u00e1 un estudio para asegurarse que el local cumple con las dimensiones y distribuci\u00f3n requeridas dependiendo de su normativa. En el caso de que se tengan que realizar reformas de ampliaci\u00f3n o redistribuci\u00f3n, se tendr\u00e1 que comprobar que el local tiene capacidad estructural para adaptar estas obras.<\/li>\n<li><strong>Permiso de licencia de cambio de uso y de obra mayor<\/strong>: El arquitecto ser\u00e1 el responsable de tramitar ambos permisos al ayuntamiento.<\/li>\n<li><strong>Ejecuci\u00f3n de las obras<\/strong>: Se realizar\u00e1n las obras necesarias, siguiendo las normas de habitabilidad. Este puede ser un proceso corto o largo dependiendo del estado del local y la magnitud de las obras.<\/li>\n<li><strong>Obtenci\u00f3n de la c\u00e9dula de habitabilidad<\/strong>: Cuando las obras est\u00e9n finalizadas, el arquitecto emitir\u00e1 el certificado de fin de obra y el de eficiencia energ\u00e9tica para poder solicitar la c\u00e9dula de habitabilidad.<\/li>\n<li><strong>Registro catastro y de la propiedad<\/strong>: Una vez obtenida la c\u00e9dula de habitabilidad, se registrar\u00e1 el cambio de uso de la vivienda en el catastro y se actualizar\u00e1 en el registro de la propiedad. Es probable que despu\u00e9s del registro en el catastro se realice una inspecci\u00f3n por parte del ayuntamiento para asegurarse de que todo cumple con la normativa.<\/li>\n<li><strong>Empadronamiento y servicios<\/strong>: Cuando se actualice el registro, se podr\u00e1 empadronar la vivienda y solicitar el alta de servicios como la luz y el agua. A partir de este punto, la vivienda ya se considerar\u00e1 lista para empezar a vivir.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Por qu\u00e9 convertir un local en vivienda<\/h2>\n<p>Hay varias ventajas en convertir un local en una vivienda:<\/p>\n<ul>\n<li>Comprar un local y reformarlo puede resultar <strong>m\u00e1s econ\u00f3mico<\/strong> que comprar una vivienda tradicional. Generalmente, los precios de los locales comerciales son mucho m\u00e1s bajos que los de las viviendas, sobre todo en ciudades como Barcelona.<\/li>\n<li>Al tratarse de un local comercial, podr\u00e1s tener m\u00e1s <strong>tranquilidad y privacidad<\/strong> en comparaci\u00f3n con una vivienda en un edificio de pisos.<\/li>\n<li>Al dise\u00f1ar la vivienda desde cero, podr\u00e1s <strong>dise\u00f1ar un espacio que se ajuste a tus necesidades<\/strong> o, en el caso de que lo quieras vender, sacarle el m\u00e1ximo partido teniendo en cuenta las necesidades del mercado inmobiliario. En Loca Barcelona contamos con <em><a href=\"https:\/\/locabarcelona.egluu.com\/es\/servicios-propietarios\/obras-y-interiorismo\/\">servicios de obras e interiorismo<\/a><\/em> para rentabilizar tu propiedad al mejor precio. Adem\u00e1s, la <em><a href=\"https:\/\/locabarcelona.egluu.com\/es\/actualidad-inmobiliaria\/vivir-a-barcelona\/propietario-como-organizar-su-apartamento-para-promover-su-alquiler\/\">redistribuci\u00f3n del espacio<\/a><\/em> tambi\u00e9n tiene que ser estrat\u00e9gica para sacar el m\u00e1ximo partido posible y crear un ambiente funcional y atractivo.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>\u00bfEs rentable convertir un local en vivienda?<\/h2>\n<p>Como hemos dicho, un cambio de uso puede ser m\u00e1s rentable que comprar una vivienda. Sin embargo, cada paso del proceso tiene un precio, y es dif\u00edcil proporcionar una cifra aproximada de cu\u00e1nto costar\u00eda todo el proyecto, ya que cada uno es diferente. Para tener una idea, a continuaci\u00f3n tenemos una aproximaci\u00f3n de los costos asociados a los cambios de uso:<\/p>\n<ul>\n<li>Durante todo el proceso tendr\u00e1s que trabajar con un <strong>arquitecto<\/strong>, no solo para la obra, sino tambi\u00e9n para tramitar los diferentes permisos requeridos. Adem\u00e1s, ser\u00e1 necesario contratar a un <strong>notario<\/strong> para algunos tr\u00e1mites burocr\u00e1ticos. En total, estos honorarios pueden tener un costo de los 2.500\u202f\u20ac a los 5.000\u202f\u20ac<\/li>\n<li>La totalidad de los <strong>tr\u00e1mites legales<\/strong>, ya sean permisos, licencias o tasas, pueden oscilar entre 1.000 \u20ac y 2.000\u202f\u20ac, dependiendo del municipio y las particularidades de cada caso.<\/li>\n<li>El <strong>proyecto t\u00e9cnico<\/strong> realizado por un arquitecto puede costar entre 1.000 \u20ac y 1.500 \u20ac. Cuanto m\u00e1s complejo y restrictivo sea el caso, m\u00e1s aumentar\u00e1 el precio.<\/li>\n<li>El <strong>precio de la reforma<\/strong> es el factor m\u00e1s variable, ya que podemos estar hablando de un local que ya est\u00e1 adaptado para una vivienda y no necesita grandes reformas, o, por otro lado, puede ser un local muy grande que necesita grandes adaptaciones. En una ciudad como Barcelona, puede estar entre los 5.000 \u20ac hasta los 40.000 \u20ac.<\/li>\n<li><strong>Tasas municipales<\/strong>: La licencia de obras, solicitud de c\u00e9dula de habitabilidad y el cambio de uso variar\u00e1 dependiendo de la localidad. En Barcelona, estas tasas pueden costar entre 2.000\u202f\u20ac a 3.200\u202f\u20ac.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Aunque estos n\u00fameros pueden parecer muy altos, es necesario evaluar la rentabilidad del proyecto antes de tomar una decisi\u00f3n. Estudia la <em><a href=\"https:\/\/locabarcelona.egluu.com\/es\/venta-de-pisos-barcelona\/precio-m2\/\">demanda del mercado inmobiliario de la zona<\/a><\/em> y los precios de venta y alquiler. Si es una zona con mucha demanda y precios de venta elevados, puede ser un proyecto muy rentable y puedes recuperar tu inversi\u00f3n en pocos a\u00f1os.<br \/>\nAdem\u00e1s, ten en cuenta que las viviendas reformadas suelen ser m\u00e1s demandadas, ya que resultan m\u00e1s atractivas y est\u00e1n m\u00e1s adaptadas a las necesidades actuales de los inquilinos y compradores.<br \/>\nSi quieres vender tu vivienda despu\u00e9s de un cambio de uso y quieres obtener el mejor precio, no dudes en utilizar nuestra <em><a href=\"https:\/\/locabarcelona.egluu.com\/es\/venta-de-pisos-barcelona\/cuanto-vale-mi-casa\/\">herramienta gratuita de tasaci\u00f3n online<\/a><\/em> para sacarle el m\u00e1ximo partido a tu inversi\u00f3n.<\/p>\n<h2>Ideas y consejos para convertir el local en vivienda<\/h2>\n<p>Si est\u00e1s considerando la opci\u00f3n de convertir un local en vivienda, es importante que tengas en cuenta ciertos consejos para facilitar el proceso e ideas para maximizar el valor de tu nuevo hogar:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Escoge un local en una zona estrat\u00e9gica<\/strong>: Escoger un local en una zona bien conectada al transporte p\u00fablico y rodeada de servicios esenciales puede revalorizar la vivienda. Si tu objetivo es alquilarla, puedes escoger una zona atractiva para viajeros, para convertirla en un <em><a href=\"https:\/\/locabarcelona.egluu.com\/es\/property-status\/alquiler-turistico\/\">apartamento tur\u00edstico<\/a><\/em>.<\/li>\n<li><strong>Habla con los vecinos de la comunidad<\/strong>: Independientemente de si necesitas el consentimiento de los otros propietarios del edificio o no, es recomendable hablar con tus vecinos para informarles sobre tus planes antes de empezar las obras y as\u00ed evitar quejas o conflictos futuros.<\/li>\n<li><strong>Ayuda profesional<\/strong>: Contratar a un arquitecto y personal especializado durante todo el proceso es esencial para asegurarse de que todos los tr\u00e1mites se cumplen correctamente. Aseg\u00farate de trabajar con expertos en el tema que puedan resolver todas tus dudas.<\/li>\n<li>Como hemos dicho anteriormente, es importante considerar la <strong>rentabilidad de este proyecto<\/strong>. Por ello, establece un presupuesto realista, incluyendo todos los costos y posibles imprevistos, ya que es probable que surjan gastos adicionales. De esta manera, sabr\u00e1s desde el principio si vale la pena realizar este proyecto.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En resumen, convertir un local en vivienda puede ser una alternativa atractiva dada la situaci\u00f3n inmobiliaria actual en Espa\u00f1a. Sin embargo, es muy importante contar con todos los requisitos y permisos necesarios. Aunque puede suponer un gran coste inicial, el cambio de uso a vivienda puede convertirse en una inversi\u00f3n que dar\u00e1 grandes frutos a largo plazo.<\/p>\n<p>Fuentes:<\/p>\n<ul>\n<li><em><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1960-10906\">https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1960-10906<\/a><\/em><\/li>\n<li><em><a href=\"https:\/\/ajuntament.barcelona.cat\/ecologiaurbana\/sites\/default\/files\/InforUrb_Canvi-us-habitatge.pdf\">https:\/\/ajuntament.barcelona.cat\/ecologiaurbana\/sites\/default\/files\/InforUrb_Canvi-us-habitatge.pdf<\/a><\/em><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La demanda de la vivienda en Espa\u00f1a sigue creciendo, mientras que la oferta inmobiliaria es escasa. Como resultado, esta falta de vivienda asequible ha impulsado a muchas personas a buscar alternativas para encontrar un apartamento o tener una inversi\u00f3n extra. 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