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Hoy nos adentraremos en todo lo relacionado con el Certificado Gran Tenedor. Descubrirás su significado, la importancia que tiene y si te corresponde tramitarlo o no, entre otras cosas interesantes.
¡Vamos a ello!
¿Qué es el Certificado Gran Tenedor?
El Certificado de Gran Tenedor se considera como un documento registral de suma importancia en España.
Definición legal y administrativa del certificado
Podríamos decir que es una constancia oficial que emite el Registro de la Propiedad cuya finalidad es detallar la cantidad de viviendas que posee una persona. Este documento público tiene un valor probatorio y resulta indispensable para formalizar contratos nuevos en zonas tensionadas e incluso para desahucios.
¿Quién está obligado a obtenerlo?
Basándonos en la Ley 12/2023, solo se puede considerar un gran tenedor a aquella persona que sea titular de más de 10 inmuebles de tipo residencial; en su defecto, 1500 metros cuadrados. Ahora bien, en el caso de las zonas tensionadas, el umbral puede disminuir a 5 o más inmuebles de acuerdo con las Comunidades Autónomas.
Contexto legal en Cataluña y España
Por su parte, el contexto legal vigente para este tema se fundamenta en la Ley de Vivienda (12/2023), que es estatal. Y, en Cataluña, la Resolución TER/800/2024 se ha encargado de definir lo pertinente a las zonas tensionadas.
Importancia y usos del Certificado Gran Tenedor
El Certificado de Gran Tenedor surge como una importante herramienta para regular y controlar el mercado inmobiliario en España. Desde que se creó la Ley 12/2023 el 24 de mayo, se volvió más relevante en lo concerniente el derecho a la vivienda.
Hay que destacar que su finalidad se centra en equilibrar las relaciones entre inquilinos y propietarios. Garantizando en todo momento que exista el acceso a una vivienda asequible y digna.
¿Por qué se solicita este certificado?
Su existencia le permite a las autoridades aplicar normas y políticas específicas con el objetivo de:
- Establecer límites en los precios del alquiler en las zonas tensionadas.
- Ejercer un mayor nivel de protección sobre los inquilinos vulnerables involucrados en procesos de desahucio.
- Incrementar la transparencia del mercado.
- Promover una oferta más asequible de viviendas.
Relevancia para arrendatarios y propietarios
Para los inquilinos o arrendatarios, el Certificado Gran Tenedor es vital, puesto que les concede acceso a mayor protección en casos vulnerables dentro de las zonas tensionadas; además de precios regulados.
Por otro lado, a los propietarios les conviene porque es un requisito indispensable al momento de determinar el régimen de precios a aplicar. A su vez, les sirve para guiar la estrategia en cuanto a sus gestiones e inversiones de manera que eviten sanciones de cualquier tipo. Al mismo tiempo, con este documento pueden asegurar el cumplimiento de lo establecido en las leyes actuales para los procedimientos de desahucio.
Implicaciones en la ley de alquileres
El Certificado de Gran Tenedor representa un pilar central en lo que respecta a la aplicación de la Ley 12/2023. Cuando se trata de zonas residenciales tensionadas, si el propietario es considerado como un gran tenedor, el precio de un nuevo contrato de alquiler no puede exceder la última renta. En su defecto, el índice establecido de precios de referencia. Para cualquiera de los casos se tomará el que sea menor.
Ahora bien, sí es un pequeño tenedor, el límite será la última renta, pero actualizada. Debemos resaltar que dicha regulación pretende controlar y volver más transparente el mercado de los alquileres influenciando todos los tipos de arrendamiento. Sin embargo, los implicados también deberían estar al tanto de lo relacionado con el alquiler de habitaciones y su normativa vigente para un conocimiento más integral.
¿Cómo obtener el Certificado Gran Tenedor?
Ahora vamos a explicar de la forma más resumida y práctica posible cómo puedes obtener el Certificado Gran Tenedor.
Pasos administrativos para solicitarlo
Su solicitud se hace a través del Registro de la Propiedad y los pasos para llevarla a cabo son los siguientes.
- Presenta la identificación del inmueble o los inmuebles y la del titular (por ejemplo, dirección y número de finca si aplica).
- Redacta una solicitud sencilla que sea dirigida al registrador pertinente e indica el objetivo que pretendes lograr con la certificación.
- Lleva a cabo la solicitud. Esto lo puedes hacer de forma directa en el registro o utilizando la vía telemática. La última alternativa suele ser más ágil y, por tanto, recomendada, ya que solo tendrías que apoyarte en la Sede Electrónica del Colegio de Registradores.
- Paga las tasas que requiera la certificación. Durante el proceso te enterarás de cuáles son y espera a recibir tu certificación.
Documentación necesaria
Continuamos con la documentación que utilizarás para realizar la solicitud del certificado. Es importante añadir que debes reunir cada requisito según lo especificado enseguida para no tener problemas durante el proceso.
- Documento de identidad de la persona solicitante: las personas físicas deben presentar el DNI/NIE y las personas jurídicas el CIF y la acreditación de representación.
- Datos que identifiquen a los inmuebles: la dirección completa o los números de finca registral son suficientes en estos casos.
- Justificante de pago de las respectivas tasas.
- El formulario de solicitud.
Plazos y organismos responsables
El principal organismo encargado de este trámite es el Registro de la Propiedad. Con base en ello, el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España desarrolló una vía o sede electrónica para solicitar esta certificación.
Por otro lado, en cuanto a los plazos, podemos afirmar que tienden a ser rápidos. Desde la solicitud hasta el pago y la recepción pueden transcurrir entre 2 y 5 días hábiles.
Importante: el Ayuntamiento de Barcelona no debe identificarse como el organismo que emite este certificado. Lo aclaramos porque el rol de esta entidad se limita a gestionar ayudas, declarar las zonas tensionadas y a supervisar que sea efectivo el cumplimiento de las leyes actuales.
Consecuencias y obligaciones para los grandes tenedores
Las obligaciones y consecuencias que existen hoy en día para los grandes tenedores son significativas.
Obligaciones fiscales y administrativas
Entre las principales obligaciones administrativas y fiscales que tienen los grandes tenedores una de ellas es limitar el precio del alquiler en las zonas calificadas como tensionadas. Esto significa que no pueden exceder el índice de precios de referencia o la última renta después de su actualización; siempre se aplicará el menor entre ambos.
Aunado a ello, también están obligados a acreditar su condición e incluso la ausencia de esta en la oferta o contrato de arrendamiento; lo cual solo será posible mediante un certificado registral.
Sumado a lo anterior, ante desahucios a causa de vulnerabilidad, tienen que someterse a un proceso de intermediación o conciliación en donde intervendrán los servicios sociales.
Asimismo, deben informar en las ofertas de arrendamiento su condición. También es importante añadir que podrían enfrentar incrementos de hasta el 150% en el IBI si poseen viviendas desocupadas sin justificación alguna.
Posibles sanciones en caso de incumplimiento
El incumplimiento de lo establecido en la ley puede ocasionar el archivo o inadmisión de demandas de desahucio. Esto si no se cumple a cabalidad el requisito de la conciliación.
Aparte de ello, las cláusulas de arrendamiento que excedan los límites en las zonas de mercado tensionado podrían ser declaradas como nulas. Lo anterior suele terminar en la exigencia de reembolso por el exceso.
Además, la Ley de Vivienda comprende multas que pueden regular las comunidades autónomas. Algunas leves llegan hasta 3000 euros y las que se catalogan como muy graves pueden alcanzar los 90 000 euros.
Impacto en la gestión de propiedades y alquileres
Cuando se es un gran tenedor, esto trae consigo una gran responsabilidad social y legal. La cual exige un conocimiento normativo más amplio en cuanto a las leyes autonómicas y estatales.
A su vez, resulta indispensable una revisión de la estrategia de precios que se tenga, ya que esta debe ajustarse a todas las regulaciones existentes. Al mismo tiempo, conviene optimizar la ocupación de los inmuebles que se posean para evitar cualquier tipo de recargos.
Considerando lo explicado, podemos afirmar que la suma de estos factores puede promover una reestructuración de propiedades o diversificación de cartera. Al igual que la profesionalización de las gestiones gracias a la implementación de nuevas tecnologías.
Relación con otros certificados y documentos inmobiliarios
Diferencias con otros certificados como el Certificado libre de cargas
Como ya se sabe, el Certificado Gran Tenedor acredita si una persona jurídica o física se considera un “gran tenedor”. Lo cual radica, en pocas palabras, en clasificar a un propietario con base en el número de inmuebles de tipo residencial que posea.
En contraste con lo explicado, el Certificado Libre de Cargas, es un análisis o estudio jurídico detallado que se realiza a un inmueble en particular; este también es conocido formalmente como Certificación de Dominio y Cargas.
Su objetivo principal es especificar la identidad del titular actual y si posee deudas o limitaciones que puedan afectar a la propiedad; pueden ser embargos, usufructos, hipotecas o servidumbres.
La Calificación energética y Cédula de habitabilidad
La Calificación Energética o Certificado de Eficiencia Energética informa sobre las emisiones de CO2 y el consumo de energía de una propiedad. Establece, con base en ello, una clasificación y es un requisito obligatorio para alquilar o vender una vivienda en el país.
Por otro lado, la Cédula de Habitabilidad tiene la función de acreditar que una vivienda cumple con lo mínimo requerido para ser habitada según la normativa vigente.
¿Cómo puede ayudarte Loca Barcelona con el Certificado Gran Tenedor?
Loca Barcelona posee el mejor servicio de asesoría personalizada para los propietarios que se embarquen en el proceso para obtener su Certificado de Gran Tenedor. Te ayudamos con todo lo necesario para evaluar si cumples con la establecida en la ley para obtener esta clasificación.
También te orientamos en cuanto a tus obligaciones fiscales y legales, incluyendo los límites relacionados con el alquiler. Asimismo, podemos apoyarte en la gestión del proceso completo de solicitud y lo que este amerita.
