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Le décret-loi 2/2025 du 25 février étend le droit de premier refus et de rétractation de la Generalitat, qui était précédemment réservé aux propriétés issues des enchères, à tous les transferts de maisons situées dans les zones tendues de Catalogne.
Dans quel cas existe-t-il un droit préférentiel d’acquisition ?
La Generalitat peut exercer le droit d’acquisition préférentielle de tous les transferts de logements dans des zones tendues, qui appartiennent à de grands propriétaires (à l’exception des nouvelles constructions destinées à des particuliers pour leur propre usage). Le droit est d’abord défini comme un droit de premier refus, qui implique une communication préalable avant toute transmission. La Generalitat peut exercer ce droit de rétractation si la communication n’a pas été effectuée correctement ou si ses conditions n’ont pas été respectées.
Critères pour être considéré comme un grand détenteur
Selon la loi 12/2023 du 24 mai pour le droit au logement, un grand détenteur est considéré comme :
- Les personnes morales propriétaires de plus de 10 immeubles résidentiels urbains situés sur le territoire de l’État, à l’exclusion des garages et des débarras
- Les personnes physiques ou morales qui possèdent 5 propriétés ou plus situées dans des communes déclarées comme zone de marché résidentiel en difficulté.
De plus, ceux qui ont une superficie construite de plus de 1 500m2 destinée à un usage résidentiel, à l’exclusion des garages et des débarras, sont considérés comme un grand détenteur.
Décompte des logements dans les cas spécifiques
La loi définit le “grand détenteur” comme toute personne ayant des droits sur des logements lui permettant de les utiliser, d’en profiter ou de les gérer. Malgré ce que pourront décider les administrations et les tribunaux par la suite, plusieurs situations se présentent :
En situation de copropriété
En copropriété, tout dépend du pourcentage détenu :
- Si une personne possède 50 % ou moins d’un bien (par exemple 25% ou 50%), elle ne dispose pas seule du pouvoir de décision quant à son usage ou sa jouissance. Toute décision requiert l’accord de la majorité des copropriétaires.
En revanche, ses parts sont prises en compte proportionnellement dans le calcul de la surface totale bâtie de 1 500m². Ainsi, si une personne possède 50% d’un appartement de 100m², seuls 50m² seront retenus dans le calcul global de ses surfaces détenues.
Si une personne détient plus de 50 % d’un bien, elle en a la majorité et le pouvoir décisionnel. Dans ce cas, le bien est compté comme un étage complet pour le calcul du nombre de propriétés, tout en continuant à être pondéré selon le pourcentage détenu pour le calcul de la surface totale bâtie.
En situation d’Usufruit et nue-propriété
Les biens détenus en nue-propriété ne sont pas pris en compte, ni pour le calcul du seuil de 5 ou 10 étages, ni pour celui des 1 500m² de surface bâtie. En effet, ce type de propriété n’accorde pas le droit d’utiliser, d’occuper ou d’administrer le bien au quotidien.
À l’inverse, les biens détenus en usufruit sont intégralement pris en compte dans ces calculs. L’usufruit confère en effet le droit d’usage, de jouissance et d’administration du bien, ce qui équivaut à en avoir la pleine disposition pendant la durée de l’usufruit.
Comment se déroule la procédure ?
Le notaire ne peut pas autoriser la vente d’un logement situé en zone tendue sans vérification préalable. Pour cela, il demande un certificat au Cadastre recensant tous les logements appartenant au vendeur. Il ne pourra établir l’acte de vente que si le vendeur possède moins de 5 logements en zone tendue, ou moins de 10 au total.
Si le vendeur est considéré comme un grand détenteur, le notaire ne pourra autoriser la vente qu’après avoir vérifié :
- La notification de la vente a été envoyée à la Generalitat
- La Generalitat a répondu qu’elle n’exercera pas son droit de premier refus
- Le délai de 60 jours calendaires depuis la notification est écoulé (période durant laquelle la Generalitat peut exercer son droit de premier refus ou de rétractation)
Quand cette nouvelle loi entre-t-elle en vigueur?
L’extension du droit préférentiel d’acquisition est effective depuis le 27 février 2025.
