Obtenez un résumé de l'article :
Le décret-loi 2/2025 du 25 février a créé le Registre des grands détenteurs de logements, dépendant de l’Agence de l’Habitat de Catalogne. L’inscription à ce registre est obligatoire.
Qui doit s’inscrire au Registre ?
L’inscription au Registre est obligatoire pour les particuliers comme pour les entreprises considérés comme de grands détenteurs de logements.
Cette obligation se base sur deux textes de loi :
- La loi 24/2015 concernant les mesures d’urgence en matière de logement et de précarité énergétique
- La loi 12/2023, sur le droit au logement, qui a élargi la définition de “grand détenteur” pour inclure aussi les particuliers (article 3.k)
Personnes morales (Loi 24/2015)
Institutions financières, filiales immobilières, fonds d’investissement et entités de gestion d’actifs (y compris ceux issus de restructurations bancaires).
Les personnes morales qui, seules ou par l’intermédiaire d’un groupe d’entreprises, possèdent plus de dix logements urbains au sein de l’État, dont au moins un en Catalogne.
Personnes physiques et morales (loi 12/2023)
La loi s’applique aux particuliers et aux entreprises qui sont propriétaires de :
- 5 logements urbains ou plus situés dans des communes déclarées en “zone de marché résidentiel tendu” (zones où il est difficile de se loger)
- Plus de 10 logements résidentiels sur l’ensemble du territoire espagnol ou des logements dont la surface habitable totale dépasse 1 500m², à condition qu’au moins l’un d’entre eux se trouve en Catalogne (hors garages et débarras).
Comment compter les propriétés dans des situations particulières ?
La loi considère qu’un “grand détenteur” est celui qui a des droits sur des biens immobiliers qui permettent une utilisation, une jouissance ou une administration ordinaires.Sur cette base, plusieurs situations peuvent se présenter, bien que l’interprétation finale revienne aux administrations et aux tribunaux :
Cas de figure en situation de copropriété
En copropriété, tout dépend du pourcentage détenu :
- Si une personne possède 50 % ou moins d’un bien (par exemple 25 % ou 50 %), elle ne dispose pas seule du pouvoir de décision quant à son usage ou sa jouissance. Toute décision requiert l’accord de la majorité des copropriétaires.
En revanche, ses parts sont prises en compte proportionnellement dans le calcul de la surface totale bâtie de 1 500 m². Ainsi, si une personne possède 50 % d’un appartement de 100 m², seuls 50 m² seront retenus dans le calcul global de ses surfaces détenues. - Si une personne détient plus de 50 % d’un bien, elle en a la majorité et le pouvoir décisionnel. Dans ce cas, le bien est compté comme un étage complet pour le calcul du nombre de propriétés, tout en continuant à être pondéré selon le pourcentage détenu pour le calcul de la surface totale bâtie.
Cas de figure en situation En situation d’Usufruit et nue-propriété
Les biens détenus en nue-propriété ne sont pas pris en compte, ni pour le calcul du seuil de 5 ou 10 étages, ni pour celui des 1 500 m² de surface bâtie. En effet, ce type de propriété n’accorde pas le droit d’utiliser, d’occuper ou d’administrer le bien au quotidien.
À l’inverse, les biens détenus en usufruit sont intégralement pris en compte dans ces calculs. L’usufruit confère en effet le droit d’usage, de jouissance et d’administration du bien, ce qui équivaut à en avoir la pleine disposition pendant la durée de l’usufruit.
Procédure d’inscription et obligations
- L’inscription se fait électroniquement auprès de l’Agence de l’habitat de Catalogne.
- Le statut de grand détenteur doit être déclaré en indiquant le nombre de logements et leur surface bâtie, selon les critères de calcul établis.
- L’inscription est gratuite.
Conséquences en cas de non-respect
- Le non-respect constitue une infraction grave, passible d’amendes allant de 9 000 à 90 000 euros.
- La Generalitat peut procéder à l’inscription d’office si elle détecte qu’une personne remplit les critères de grand détenteur.
- Il est obligatoire de mettre à jour les données et de communiquer toute modification importante du patrimoine résidentiel.
Entrée en vigueur
Les obligations sont en vigueur depuis le 27 février 2025.
