Le certificat de construction neuve est un document juridique et technique essentiel qui sert à certifier l’existence et l’achèvement d’une construction. Il constitue également une preuve que le bâtiment a été construit conformément à un permis de construire et à un projet.
Il doit être délivré par un métreur ou un architecte agréé et a pour but d’assurer la sécurité juridique des propriétés. Il garantit que la réalité physique d’un bien immobilier est inscrite dans les différents registres publics, ce qui est indispensable pour différents types de transactions.
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Document technique + déclaration légale
Il s’agit d’un document ou d’un rapport détaillé qui précise la :
- Superficie.
- Date d’achèvement.
- Description technique.
- Utilisation.
- Tout ce qui permet de certifier son exécution conformément au permis.
Il convient de noter qu’il s’agit de la base pour effectuer la « Declaración de Obra Nueva », devant un notaire. Cette déclaration permet d’inscrire le bâtiment au registre foncier. Cette démarche est bénéfique car elle apporte une sécurité juridique et une reconnaissance légale totale.
Utilisations les plus courantes en Catalogne
Le certificat de nouvelle construction est essentiel, entre autres, pour ce qui suit :
- La vente de biens immobiliers dont la construction est nouvelle.
- Accès aux hypothèques ou au financement.
- Transfert et héritage de propriété.
- Déclaration de modifications cadastrales.
- Division horizontale.
- Réalisation de la régularisation urbanistique des différentes extensions.
- Obtenir le certificat d’habitabilité et la première autorisation d’occupation.
Quand le certificat de nouvelle construction est-il obligatoire ?
Le certificat de nouvelle construction est reconnu comme une exigence fondamentale en Catalogne lorsqu’il est nécessaire de donner une validité juridique et cadastrale à un bâtiment, qu’il soit existant ou nouveau, mais non déclaré.
C’est pourquoi il est indispensable de le présenter au notaire au moment de l’acte public de déclaration de la nouvelle construction. Par la suite, il doit être présenté au registre foncier en vue de son inscription ultérieure.
Obra nueva “ancienne” vs “nouvelle”
- Obra nueva, “nouvelle” : se réfère à la déclaration d’une construction récemment achevée avec son permis de construire respectif. Lorsqu’il est achevé, le certificat de nouvelle construction achevée est obligatoire pour pouvoir procéder à l’inscription au registre foncier afin de vendre ou d’hypothéquer la propriété.
- Obra nueva, “ancienne” : processus de légalisation d’une construction existante qui n’est pas enregistrée ou qui a été construite sans permis de construire. Pour lequel l’action urbanistique respective correspondant à l’administration publique a été prescrite. En d’autres termes, il s’agit d’un certificat d’ancienneté de l’habitation.
Cas typiques à Barcelone
- Rénovations intégrales et extensions qui représentent des modifications substantielles de la propriété.
- Exigences des acheteurs ou des banques pour la régularisation totale de la propriété.
- Développements immobiliers liés aux bureaux et aux immeubles résidentiels. Il s’applique également à la construction de maisons individuelles.
- Légalisation de bâtiments existants qui n’ont pas fait l’objet d’une déclaration de succession, d’hypothèque ou de vente.
Qui peut délivrer un certificat de nouvelle construction ?
Le certificat de nouvelle construction ne peut être délivré que par des professionnels qualifiés et agréés. Il peut s’agir d’un architecte ou d’un architecte technique, également connu sous le nom d’ingénieur en bâtiment ou de métreur. En outre, lorsque vous choisissez le bon professionnel pour votre projet, vérifiez qu’il est inscrit à l’association officielle correspondante (CAATEEB ou COAC). Cela garantira sa responsabilité professionnelle et sa qualification pour le travail.
Il faut savoir qu’il existe deux façons légales de délivrer ce document, selon le type de travaux :
- Pour un bâtiment nouvellement construit avec une licence ou « nouvelle construction », le professionnel délivre un CFO ou Certificado Final de Obra (Certificat final de construction). Ce certificat atteste que les travaux ont été réalisés conformément à la réglementation et au projet prévu.
- Pour un ouvrage non déclaré et déjà existant, il faut un certificat qui justifie la prescription urbanistique et sa date d’achèvement.
Rappelons également que, dans les deux cas, l’attestation technique doit être accompagnée d’un visa collégial. Cette exigence est indispensable, conformément à la loi, pour effectuer les démarches notariales et l’inscription au registre foncier.
Comment se déroule une déclaration de nouvelle construction en Catalogne ?
La déclaration de construction neuve comporte plusieurs étapes pour enregistrer et légaliser un bâtiment. Voici un résumé de ces étapes afin que vous puissiez donner à votre propriété toute la sécurité juridique nécessaire.
Principales étapes du processus
- Rédaction du CFO ou du Certificado Final de Obra : lorsque le bâtiment agréé est achevé, le métreur ou l’architecte est responsable de la délivrance de ce certificat.
- Approbation par l’association professionnelle concernée : l’ordre des métreurs ou des architectes doit approuver le CFO délivré à l’étape précédente.
- Obtention de la Cédula de Habitabilidad ou de la licence de première occupation.
- Acte public devant un notaire ou déclaration de nouvelle construction : lorsque la documentation est complète, tout est formalisé devant un notaire.
- Enregistrement au registre foncier : la dernière étape consiste à présenter l’acte pour enregistrement, ce qui vous donnera une reconnaissance juridique.
Documentation nécessaire
- Licence d’œuvres.
Plan de construction géoréférencé. - Certificat de fin de travaux (CFO).
- CEE (certificat d’efficacité énergétique).
- Déclaration d’un technicien (pour les bâtiments anciens).
- Certificat d’habitabilité ou permis de première occupation.
- Référence cadastrale.
Quelles sont les conditions d’enregistrement d’un nouveau bâtiment à Barcelone ?
Si vous souhaitez enregistrer un nouveau bâtiment dans la ville de Barcelone, il est essentiel que vous répondiez à certains critères techniques, juridiques et urbanistiques. L’objectif est de garantir l’identification correcte et la légalité de l’ensemble du processus.
Réglementation urbanistique applicable
Les travaux doivent être conformes à la loi foncière (législation de l’État) et à la réglementation en vigueur en matière de construction en Catalogne. Nous nous référons en particulier au décret 305/2006, qui réglemente les licences et les questions connexes.
Les ordonnances municipales sur la construction et l’aménagement urbain de la mairie de Barcelone jouent également un rôle important à cet égard. Un autre document clé est l’attestation de conformité urbaine au plan d’urbanisme et au permis de construire.
De même, il est obligatoire de présenter le certificat d’efficacité énergétique ou CEE. De même, il est obligatoire de présenter la Cédula de Habitabilidad de Primera Ocupación ou Licencia de Primera Ocupación.
Géoréférencement obligatoire
Depuis l’adoption de la loi 13/2015, il est essentiel de fournir un plan géoréférencé du bâtiment et de sa parcelle respective (format GML). Cette démarche est cruciale pour assurer une coordination en temps utile entre le registre foncier et le cadastre. Cette action garantira la sécurité juridique d’une propriété à Barcelone et son exactitude au niveau territorial.
Combien coûte la délivrance du certificat de nouvelle construction ?
Les coûts de la déclaration de nouvelle construction dans la ville de Catalogne comprennent divers frais pour son enregistrement et sa légalisation. Ils se divisent en trois blocs principaux : les frais d’enregistrement, les frais techniques professionnels et les frais de notaire.
Les frais techniques estimés, qui comprennent le certificat d’ancienneté ou le certificat d’achèvement, se situent entre 300 et 800 euros ; la valeur réelle dépendra de la complexité de l’ouvrage et de sa typologie.
En revanche, le plan GML ou géoréférencé peut coûter entre 150 et 500 euros. Le CEE ou Certificat d’efficacité énergétique, quant à lui, se situe entre 80 et 250 euros.
A cet égard, les frais de notaire liés à l’acte de déclaration de construction neuve se situent entre 300 et 950 euros plus la TVA, sachant qu’ils sont calculés en fonction de la valeur de la construction. Quant aux frais de greffe pour l’enregistrement, le coût approximatif se situe entre 150 et 650 euros.
En conclusion, pour un logement standard dans la ville de Barcelone, l’investissement nécessaire à la déclaration et à l’enregistrement d’une nouvelle construction est estimé entre 800 et 2500 euros TTC. Ce montant n’inclut pas la licence requise pour les travaux initiaux.
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